Bu yazımız ile birlikte hem ev sahiplerine hem de mağdur edilen kiracıların sorularına yanıt bulmaya çalıştık. Kiracının tahliyesi, uygulamada oldukça merak edilen ve herkes tarafından bilinmesi gereken bir konudur. Yazımızda kanunun hangi koşullarda ev sahibini, hangi koşullarda kiracıyı koruduğunu detaylı olarak anlatacağız.
Bilindiği üzere, kiraya verilen taşınmazın tahliye sebepleri 6098 sayılı Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir.Kanun, konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmesinin feshi ile bunlar dışındaki yerlere veya hasılata ilişkin kira sözleşmeleri arasında ayrım gözetmiştir. Bu yazının konusu ise konut ve çatılı işyerlerinde tahliye sebeplerinden oluşmaktadır.
Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Dava, kira sözleşmesine konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerinde açılır. Taraflar, kira kontratında yapacakları yetki düzenlemesi ile başka bir yer mahkemesinin yetkisini kabul edebilirler.
Kira ve gayrimenkul hukuku alanında hizmet veren avukatlık büromuza, kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar ve tahliye davasında avukat desteği için ulaşabilirsiniz.
Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi
Bu fesih hakkı, kiracıya tanınmış olan bir haktır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, kira sözleşmesini, kira dönemi bitiminden en az on beş gün önce yapacağı yazılı bildirim ile sona erdirebilir. Böyle bir bildirimin yapılmaması durumunda, kira sözleşmesi aynı koşullarda bir yıl uzatılmış sayılır. Dikkat edilmesi gereken husus, taraflarca bir işlem yapılmadığı durumda sözleşmenin aynı şartlarda bir yıllığına uzayacağıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracıya bu hakkı için bir süre şartı getirilmemiştir. Kiracı her zaman fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Tüm bunların karşısında kiraya veren(ev-işyeri sahibi) sözleşmenin bitişini öne sürerek kira sözleşmesini feshedemez. Bu hak ancak kira sözleşmesinin on yılık uzama süresinin sonunda kiraya verene tanınır. Mevzuat metni tam olarak şöyledir ; Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Kiraya veren on yıllık uzama süresinin sonunda kira sözleşmesini feshetmek isterse TBK 347. Maddesinde belirtildiği üzere; Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu durumda kiraya verenin bir sebep göstermesine gerek yoktur.
Bu durumda dikkat edilmesi gereken en önemli konu tahliye bildiriminin ne zaman yapılacağıdır. Bu konuda uzman avukatlardan yardım almanızı tavsiye ediyoruz.
Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye
Kiraya veren kiralananı; kendisi, eşi ,altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa veya kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiraya verenin veya TBK madde 350’de sayılan yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde kiracıya karşı açılacak tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirebilir ve ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir.
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması halinde kanunda belirtilen kişiler belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyarak açacakları dava ile kira sözleşmelerini sonlandırabilecekler.
Bu tahliye sebebine dayanmadan önce konunun iyi araştırılması, şartların tamamen oluşması gerekmektedir. Bu şartlar madde metninde açıkça belirtilmiş olup bunun yanı sıra belirtilen ihtiyacın samimiyeti mahkeme nezdinde büyük önem taşımaktadır. Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
Dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli husus ise tahliye davası için kanunda öngörülen sürelerdir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Kiracı ve kiraya veren kira sözleşmesinin süresini belirlemiş olabilirler. Bu durumda kiraya veren veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksinimi ortaya çıkabilir. Bu halde kiracı hemen tahliye edilemez. Kiraya veren ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracıyı tahliye davası açabilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uygun olarak bir ay içinde tahliye davası açarak kiracının kiralanandan tahliyesini sağlayabilir.
Buna göre kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.
Kiraya verenin fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı boşalmamışsa bu durumda kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir.
DİKKAT : Yukarıda belirtilen süreler yargılama açısından oldukça önemlidir. Bu sürelere uyulmaksızın dava açılması durumunda dava usulden reddedilecektir. Bu sebeple hukuki yardım almanız daha sağlıklı sonuç almanızı sağlayacaktır.
Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, önceki malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi ile bağlıdır. Ancak kanun, yeni malikin kullanım ihtiyacı için özel bir düzenleme yapmıştır. Kanunda yeni malikin ihtiyaç duyması halinde taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Bu durumda yine gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Mahkemelerin bu noktada en çok dikkat ettikleri husus, yeni malikin taşınmazın bulunduğu meskende başkaca bir taşınmazının olup olmamasıdır.
Tahliye Taahütnamesine Dayalı Tahliye
Tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı kabul ettiği yazılı bir beyandır. Uygulamada özellikle son dönemde sıkça karşılaştığımız bu yazı bir çok kiracının kendisini savunmasının önüne geçmektedir. Aynı zamanda kiralayanların ise güvencesi haline gelmiştir.
Tahliye taahhütnamesi mevzuatta şu şekilde düzenlenmiştir; Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Tahliye taahhütnamesinin açıkça kiralananın teslim edilmesinden sonra yazılı olarak üstlenilmesi şartını arayan kanun, kira sözleşmesi ile aynı gün yazılan taahhütnameler kiracı lehine yorumlanmaktadır. Kiracının, tahliye taahhüdüne dayalı takibe itiraz etmesi halinde, tahliyeyi sağlayabilmek için dava açılmalıdır. Davanın türü ve niteliği, kiracının itirazının konusuna göre değişir.
SONUÇ OLARAK DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Yukarıda kiracı ve kiralayan arasında yaşanan güncel problemlerin hukuki sonuçlarına değindik. Ancak bahsedilen kurallar, sürece ilişkin genel kurallardır. Her somut olayda farklılıklar olacağı için İzlenilecek yollar farklılık göstermektedir. En sağlıklı sonucu alabilmek adına ofisimiz ile iletişime geçebilirsiniz.
