Çatılı ve Çatısız İşyeri Ayrımı: Hukuki Değerlendirme ve Uygulamalar
İşyeri kiraları ve tahliye süreçleri, hem mal sahipleri hem de kiracılar açısından büyük önem arz eden konuların başında gelmektedir. Türk hukukunda işyeri kiralarıyla ilgili düzenlemeler yapılırken, işyerlerinin “çatılı” ve “çatısız” olması, uygulanacak hukuki rejimin belirlenmesinde önemli bir kriter olarak kabul edilmektedir. Bu yazıda, çatılı ve çatısız işyerlerinin hukuki ayrımı ele alınarak, bu ayrımın kira ilişkilerindeki ve mahkeme nezdindeki etkileri incelenecektir.
Çatılı ve Çatısız İşyeri Kavramları
Çatılı işyeri, üstü kapalı, genellikle dört duvarla çevrili olan ve belirli bir yapı bütünlüğüne sahip olan işyerlerini ifade eder. Bürolar, mağazalar, dükkânlar ve atölyeler gibi mekânlar çatılı işyeri kapsamında değerlendirilir. Bu tür işyerleri için kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 339 ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olur.
Çatısız işyeri ise üstü kapalı olmayan, belirli sınırları olan veya olmayan açık alanları kapsar. Otoparklar, pazaryerleri, sergi alanları ve tarım arazileri gibi işyerleri çatısız işyeri olarak kabul edilir. Çatısız işyerleriyle ilgili kira sözleşmeleri, genel kira hükümleri çerçevesinde değerlendirilir ve konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü kurallar uygulanmaz.
Bu ayrım; kiralananın tahliyesi, kira bedeline uygulanacak olan zam, kira sözleşmesinin süresi ve uzatılması gibi birçok hususta süreci değiştirecek ve uygulanacak hükümler açısından fark gösterecek olup kiralanana ilişkin uygulanacak hükümleri belirleme noktasında önem arz etmektedir.
Özellikle çatılı-çatısız işyeri ayrımında doktrinde tartışmalar mevcuttur. Ancak Yüksek Mahkeme’nin aşağıda yer alan kararları mevcuttur. Yargıtayın bu hususta beklentisi, kiralananın baskın vasfının tespit edilmesi bunun için bilirkişiye müracaat edilmesidir. Araştırma yapılmaksızın verilen kararlarda kiralananın baskın vasfının tespitinde soru işareti oluştuğu taktirde yargıtay bu kararları bozmaktadır.
İçtihatlar uyarınca bir işyerinin çatılı vasfını haiz olup olmadığını belirleyen kriterler; kiralananın baskın vasfı ve işyerindeki insan unsurudur. Yargıtay, baskın vasfı belirlerken metrekare hesabı yapmakta, metrekaresine göre açık alan daha fazlaysa o zaman baskın vasfının çatısız olduğu sonucuna varmaktadır.
Çatılı ve çatısız işyeri ayrımı, hem kira sözleşmelerinin niteliği hem de hukuki uyuşmazlıkların çözümü açısından büyük önem taşımaktadır. Kiracılar ve mal sahipleri açısından, sözleşme yaparken işyerinin hukuki statüsünü dikkate alarak hareket etmek, ileride doğabilecek ihtilafları önlemek adına kritik bir husustur. Hukuki süreçlerde belirsizlik yaşamamak için kira sözleşmelerinin detaylı ve tarafların haklarını koruyacak şekilde hazırlanması büyük önem arz etmektedir.
Yargı Kararları
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kiralananın niteliği, 70 m² açık alan, 43 m² kapalı alan olmak üzere çay ocağı olarak belirtilmiştir. Uyuşmazlık konusu olaya uygulanacak yasa hükümlerinin tespiti açısından öncelikle kiralananın vasfının (çatılı- çatısız) belirlenmesi gerekir. Dosya kapsamından kiralananın baskın vasfı net olarak anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece konusunda uzman bilirkişi eşliğinde keşif yapılarak kiralananın arsa olan kısımları ile çatılı olan kısımlarının tespiti ile baskın vasfı tespit edilerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmayacağı belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.(Yargıtay 6.HD, E.2017/2746, K.2017/14030, T.17.10.2017)
“…Kiralanan taşınmazın, niteliği itibarı ile çatılı (musakkaf) bulunması durumunda asıl olan, kira müddetinin sonunda da kira akdinin devam etmesidir. Kira parasına ilişkin olarak, tarafların ihtilafa düşmeleri halinde sözleşmede doğan bu boşluk, 18/11/1964 tarih 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından doldurulur. Olayda…tarihli bilirkişi raporu ile kiralananın kapalı alanının 150 m2, açık alanının ise yaklaşık 1.000 m2 yüzölçümünde olduğu belirlenmiştir…kiralanan akaryakıt istasyonunun TBK.nun genel hükümlerine tabi bulunduğu anlaşılmaktadır. Kiralanan, TBK’nın genel hükümlerine tabi bir taşınmaz kirası olup konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan TBK’nın m.339-344 hükümlerinden faydalanamaz…”(Yarg. 6. HD, E.2015/10821, K.2016/7767, T.22.12.2016)
Mahkemece, davanın hasılat kirasına dayalı tahliye istemi olup, çekilen ihtarın süresinde ve usulüne uygun olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, esasen yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya yeterli değildir. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle kiralananın niteliği ve buna göre dava tarihi de dikkate alınarak uygulanacak yasanın belirlenmesi gerekir. Dava konusu taşınmazın Belediye sınırları içerisinde olup olmadığı dosya kapsamından anlaşılamamaktadır. Mahkemece öncelikle kiralanana uygulanacak yasanın tayini bakımından Belediye hudutları içerisinde olup olmadığı, Belediye hudutları dahilinde ise, kiralananın niteliğinin incelenerek musakkaf nitelikte olup olmadığının tespit edilerek ve uyuşmazlığın çözümünde 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun mu, yoksa Borçlar Kanununun mu uygulanacağının belirlenerek ondan sonra işin esası ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken bu araştırmalar yapılmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur. (Yargıtay 6. HD, E.2012/16272, K. 2013/378, T. 17.01.2013).
Dava, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup taraflar arasında imzalanan 05/02/2009 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesiyle … Ilı Merkez İlçesi … Mahallesi Tellidede Mevkiinde … Tapunun 135 Pafta 1513 Ada 41 Parsel 1.095.00 M2 Miktarlı Kargir Ve İki Kerpiç Damı Ve Kuyuyu Havi Tarla Meyve Bahçesi Ve Zeytinlik İle … İli Merkez İlçesi … Mahallesi Tellidede Mevkiinde 135 Pafta 1513 Ada 40 Parsel Noda Kayıtlı 10.584 m2.Miktarlı Kargir Ve İki Kerpiç Dam Ve Kuyuyu Havi Tarla Meyve Bahçesi Ve Zeytinlik kiralandığı, davalı tarafından taşınmaz üzerine kapalı restoran inşaa edilerek işletmeye açıldığı anlaşılmaktadır. Türk Borçlar Kanun’unun adi kiraya ilişkin 327.maddesi “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” düzenlemesi, Türk Borçlar Kanun’unun 347.maddesinde ise “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez…..” düzenlemesi bulunmaktadır. Mahkemece taşınmaz üzerinde keşif yapılıp taşınmazın galip vasfı tespit edilmemiştir. Dosya kapsamından kiralananın adi kiraya veya çatılı işyeri kirasına tabi olup olmadığı tespit edilememektedir. Uygulanacak yasa hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir. Mahkemece, mahallinde keşif yapılmak suretiyle kira sözleşmesine göre kiralananın hakim unsuru da gözetilerek mevcut vasfı tespit edilerek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ya da genel hükümlerine tabi olup olmadığı belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.(Yargıtay. 3. HD, E.2017/5824, K. 2017/16298, T.22.11.2017)
ÖNEMLİ NOT : Her hukuki uyuşmazlık kendi içerisinde farklılıklar barındırır. Yukarıda yer alan bilgiler genel bilgiler olup her türlü hukuki problemde avukatınıza danışmanızı ve yasal olarak hukuki destek almanızı öneriyor hiçbir hukuki sorumluluk kabul etmiyoruz.
